Fixed Asset Tax Simulator
固定資産税シミュレーター
土地・建物の評価額を入力するだけで、
固定資産税・都市計画税の年間概算額を即時試算します。
このページで分かること
- 固定資産税・都市計画税の計算方法と税率
- 評価額と課税標準額の違い
- 新築住宅・小規模宅地の軽減措置
- 不動産投資における固定資産税の影響
固定資産税の仕組み — 評価額・課税標準額・税率の関係
固定資産税の計算は一見複雑ですが、基本的には 課税標準額 × 税率 で決まります。 重要なのは「課税標準額」が「評価額」と異なるということです。 評価額から特例を適用した金額が課税標準額となり、この額に税率をかけて税額が決定されます。
市町村税。全国の標準税率は1.4%ですが、自治体によって条例で変更される場合があります。
市街化区域内のみ。税率は0.3%以下で制限されていますが、自治体によって異なります。
重要なポイント
- 固定資産税評価額は市場価格とは異なる（土地は路線価の約70%が目安）
- 住宅用地は特例が適用され、課税標準額が大幅に軽減される
- 評価額は3年ごとに見直される（評価替え）
軽減措置の一覧
固定資産税には複数の軽減措置が用意されており、条件を満たすと大幅に税額を減らすことができます。 以下の表で、主な軽減措置と内容を整理しました。
| 軽減措置の種類 | 適用条件 | 軽減内容 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の住宅用地 | 課税標準 1/6（固定資産税） |
| 一般住宅用地 | 200㎡超の住宅用地 | 課税標準 1/3（固定資産税） |
| 新築住宅（一般） | 居住用新築住宅・戸建て | 税額 1/2（3年間） |
| 新築住宅（長期優良） | 居住用新築住宅・耐火建築物 | 税額 1/2（5年間） |
評価替えについて：固定資産税評価額は3年ごと（基準年度：令和3年度、令和6年度...）に見直されます。見直しのときに課税標準額が引き上げられることがあります。
物件情報を入力
基本情報
都市計画税は主に市街化区域内の土地・建物に課税されます。不明な場合は「はい」を選択してください。
土地
評価額の調べ方・目安を知りたい
固定資産税評価額は、毎年届く納税通知書または市区町村窓口で発行できる固定資産評価証明書で確認できます。
おおよその目安：土地は路線価の約70%、路線価は国税庁「財産評価基準書」で確認できます。
住宅が建っている、または建設予定の土地は「住宅用地」として特例が適用されます。
200㎡以下の住宅用地は固定資産税が評価額の1/6に軽減されます。一般的な戸建て・マンション（住戸の専有面積相当）はこの特例が適用されます。
建物
建物評価額の目安を知りたい
建物の固定資産税評価額は建設費用の約50〜60%程度が目安です（新築時）。築年数が経つにつれて評価額は下がります。正確な値は納税通知書または固定資産評価証明書でご確認ください。
居住用の新築住宅は、建物固定資産税が一定期間1/2に軽減されます（戸建て：3年間、マンション等耐火建築物：5年間・120㎡まで）。
試算結果
※ 本試算はあくまで概算です。実際の税額は固定資産税評価額・自治体の税率・各種軽減措置の詳細条件により異なります。 正確な税額は納税通知書または自治体（市区町村）の窓口でご確認ください。
固定資産税が不動産投資に与える4つの影響
固定資産税は毎年発生する固定費です。投資判断をする際には、固定資産税がどのように収益に影響を与えるか理解することが重要です。
実質利回りを押し下げる
実質利回りの計算では、固定資産税を年間費用として計算式に含めます。 年間固定資産税が高い物件ほど、見かけ上の利回りから費用分が差し引かれ、 実質利回りが低下します。 利回り計算ツールで固定資産税を含めた実質利回りを確認してみましょう。
キャッシュフローに直接影響する
固定資産税は毎年納付する現金支出です。月々の家賃収入から固定資産税が控除されるため、 実際の手残り（キャッシュフロー）に直接影響します。 CFシミュレーターに固定資産税を入力して、年次のキャッシュフロー推移を確認しましょう。
物件の保有コストとして毎年発生する
固定資産税は不動産を保有している限り、毎年必ず発生します。 空室期間中も支払義務があり、相続時にも引き継がれます。 長期保有を前提にした場合、保有コストの総額は想定より高くなることがあります。
売却時の税金とは別に考える必要がある
固定資産税は毎年の保有コストで、売却時の譲渡所得税とは別の税金です。 保有期間中の固定資産税の合計と、売却時の税金の両方を考慮して 投資採算をシミュレーションすることが重要です。 売却利益計算も合わせてご確認ください。
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固定資産税の基礎知識
🏛️ 固定資産税シミュレーターとは
土地・建物の固定資産税評価額を入力することで、毎年かかる固定資産税と 都市計画税の概算を確認できるツールです。不動産を購入・保有する際の 「維持コスト」として見落とされがちな税負担を事前に把握し、 ROI計算や利回り計算と合わせて使うことで、より正確な収益シミュレーションができます。
⚖️ 固定資産税と都市計画税の違い
固定資産税は土地・建物・償却資産を所有するすべての人に課税される市町村税です（税率1.4%）。 都市計画税は市街化区域内の土地・建物に追加で課税される税金です（税率0.3%まで）。 市街化区域とは、都市計画で「優先的に市街化を図る区域」のことで、 一般的な住宅地はほとんどが対象です。農村部の土地は対象外の場合があります。
📐 固定資産税はどのように決まるか
固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率（1.4%） が基本です。 固定資産税評価額は、国が定めた評価基準に基づいて市区町村が決定し、 3年ごとに見直されます（評価替え）。 市場価格とは異なり、土地は地価の約70%、建物は建設費の約50〜60%程度が 評価額の目安とされています。
🏗️ 土地と建物で税額が変わる理由
土地には「住宅用地の特例」が適用されるため、住宅が建っている土地は 大幅に税率が下がります（小規模住宅用地は評価額の1/6）。 一方、建物の評価額は築年数とともに下がっていきます（経年減価）。 そのため、同じ市場価格の物件でも、土地の割合が高い戸建てと 建物割合が高いマンションでは税負担が異なります。
🌳 住宅用地の特例とは
- 小規模住宅用地（200㎡以下）：固定資産税 → 1/6に軽減、都市計画税 → 1/3に軽減
- 一般住宅用地（200㎡超）：固定資産税 → 1/3に軽減、都市計画税 → 2/3に軽減
- マンションの場合は、敷地全体の面積を総戸数で割った持分面積で判定
- 住宅が取り壊されると翌年から特例が外れ税額が大幅増となるため注意
🏠 新築住宅の軽減措置とは
居住用新築住宅は建物部分の固定資産税が一定期間1/2に軽減されます。 軽減期間は戸建て：3年間、耐火・準耐火建築物（マンション等）：5年間。 対象は床面積50〜280㎡（120㎡超の部分は対象外）。 投資用・事業用物件は対象外です。この軽減が終わると税額が倍になるため、 終了時期を事前に把握しておくことが重要です。
💹 固定資産税を不動産投資でどう見るか
投資用不動産では固定資産税が毎年かかる「保有コスト」になります。 実質利回りの計算式では固定資産税を年間費用に含める必要があります。 例えば年間固定資産税が15万円の物件なら、家賃収入から15万円が確実に 差し引かれます。ROI計算ツールの「年間固定費」に本ツールの 試算値を入力することで、より正確な投資シミュレーションが可能です。
⚠️ 概算と実際の税額が異なる理由
- 固定資産税評価額は3年ごとに見直される（評価替え）
- 自治体によって税率が異なる場合がある（条例で変更可）
- 200㎡超の土地は一部のみ小規模特例、残りは一般住宅用地扱い
- マンションは敷地の持分面積で判定されるため戸建てとは計算方法が異なる
- 経過年数による建物評価額の減少は考慮していない
よくある質問
固定資産税はどうやって計算しますか？
基本的な計算式は 固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4% です。 ただし住宅用地には特例があり、200㎡以下の小規模住宅用地は評価額の1/6を課税標準として計算します。 たとえば土地評価額1,500万円・小規模住宅用地の場合、 1,500万円 ÷ 6 × 1.4% ＝ 3.5万円/年となります。 都市計画税は同様に評価額 × 0.3%（小規模住宅用地は1/3）で計算します。
マンションと戸建てで固定資産税はどちらが高いですか？
一概にどちらが高いとは言えませんが、傾向として： 戸建ては土地の割合が大きいが住宅用地特例（1/6）で大幅軽減される。 マンションは土地の持分面積が小さく固定資産税も少ないが、 共用部の持分も含めた建物評価額が想定より高くなるケースがあります。 また新築マンションは軽減期間（5年間）が終わると税額が上がります。 本ツールで両方の条件を試算して比較することができます。
土地だけ持っている場合も固定資産税はかかりますか？
はい、土地のみでも毎年固定資産税がかかります。 ただし、更地（空き地）には住宅用地の特例が適用されないため、 評価額そのままで1.4%の税率がかかります。 住宅が建っている土地と比べると、更地の税額は最大6倍になることがあります。 このため「取り壊して更地にすると税金が上がる」という問題が生じるケースがあります。
都市計画税とは何ですか？
都市計画税は、道路・公園・下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業の 費用に充てるために課税される税金です。 市街化区域内の土地・建物に対して税率0.3%以下で課税されます。 固定資産税と異なり、市街化区域外（農村地域など）の不動産は課税されません。 住宅地はほとんどが市街化区域内のため、通常は固定資産税に都市計画税も加算されます。
固定資産税評価額が分からない場合はどうすればよいですか？
以下の方法で確認できます：
①納税通知書：毎年4〜6月頃に市区町村から届く通知書に評価額が記載されています。
②固定資産評価証明書：市区町村の窓口で発行できます（有料）。
③おおよその目安：土地は路線価（国税庁公表）の約70%、
建物は建設費用の約50〜60%が目安です。
まだ物件を所有していない場合は、売主や不動産仲介業者に確認するのが確実です。
新築住宅の固定資産税は安くなりますか？
はい、居住用の新築住宅は建物の固定資産税が一定期間1/2に軽減されます。 軽減期間は戸建て（木造など）が3年間、耐火・準耐火建築物（マンション等）が5年間です。 床面積50〜280㎡の住宅部分が対象で、120㎡を超える部分は対象外です。 なお、投資用・賃貸用物件は対象外です。 本ツールの「新築住宅の軽減措置を考慮する」をオンにして試算できます。
固定資産税の評価額はどうやって決まりますか？
固定資産税評価額は、国が定めた評価基準に基づいて、市区町村が決定します。 土地は路線価（国税庁公表）の約70%が目安で、実際の市場価格とは異なります。 建物は再建築価格の約50〜60%程度が目安です。 評価額は3年ごと（令和3年、令和6年...）に見直され（評価替え）、 その際に変更されることがあります。詳細は市区町村の固定資産税課で確認できます。
固定資産税を節税する方法はありますか？
固定資産税そのものを削減する直接的な節税方法は限定的ですが、以下の対策があります： （1）軽減措置の活用：住宅用地の特例・新築住宅軽減など、条件に合えば自動的に適用されます。 （2）評価額の異議申し立て：評価額が過度に高いと考える場合、市区町村に異議を申し立てることができます（3年ごと）。 （3）相続税対策：生前の固定資産税評価を理解した上で相続対策を立案することも重要です。 その他、買い替えや活用方法の変更で軽減措置が適用されるケースもあります。