不動産売却益
シミュレーター

🏷️ 不動産売却益シミュレーターとは

不動産を売却したとき、実際に手元に残る金額（手取り）を簡単に試算できるツールです。 売却価格がそのまま手取りになるわけではなく、 仲介手数料・諸費用・ローン残債・場合によっては譲渡所得税 が差し引かれます。このツールで事前にシミュレーションすることで、 売却の意思決定や出口戦略の検討が具体的になります。

💡 売却時の手取りはどう決まるか

基本の計算式は次のとおりです。
手取り = 売却価格 − 売却諸費用 − ローン残債
税金を考慮する場合はここからさらに譲渡所得税が差し引かれます。 単純に「高く売れた＝儲かった」とはならないため、 費用と残債を把握した上での売却計画が重要です。

🏦 ローン残債が手取りに与える影響

売却代金はまずローン残債の返済に充てられます。 残債が多いと手取りは大きく減少します。 特に購入後の早い段階での売却は元金がまだ多く残っているため、 手取りが少なくなりやすい傾向があります。 残債が売却価格を上回る「オーバーローン」になると、 不足分を自己資金で補填する必要があります。

💼 仲介手数料を考慮すべき理由

仲介手数料の法定上限は 売却価格×3%＋6万円（消費税別）です。 3,000万円の物件なら最大約105万円（消費税込み約115万円）かかります。 売却価格が高い物件ほど手数料も高くなるため、 事前の費用把握が手取りの正確な見積もりに不可欠です。

📊 売却益と手取りはなぜ違うのか

「売却益」は購入価格との差額（売却価格−購入価格）ですが、 「手取り」はそこからさらに購入・売却の諸費用やローン残債を差し引いた金額です。 売却益がプラスでも、諸費用や残債が大きければ手取りが僅かしか残らない、 あるいはマイナスになることもあります。

🚪 出口戦略が重要な理由

不動産投資では「購入時の利回り・運用中のキャッシュフロー・売却時の手取り」 の3段階をトータルで評価することが重要です。 売却益が見込めない物件は、運用中のCFが良くても総収益が伸びません。 購入時から出口を意識した計画を立てることで、 投資全体のパフォーマンスが最大化されます。

⚠️ 概算と実際の手取りが異なる理由

当ツールは概算シミュレーターです。実際の手取りは以下の要因により異なることがあります。

• 値引き交渉による売却価格の変動
• 固定資産税・管理費等の日割り精算
• 測量費・クリーニング・リフォーム費用の発生
• 繰上返済手数料
• 実際の税額（取得費加算・減価償却・特別控除の詳細計算）

最終的な手取りは不動産会社・税理士・金融機関にご確認ください。

📐 損益分岐売却価格の活用法

「損益分岐売却価格」は、売却後の手取りがゼロになる最低限の価格です。 この価格以下での売却は手取りがマイナス（持ち出し）になることを意味します。 交渉の下限ラインや売却タイミング判断の目安として活用できます。 また、早見表では価格帯ごとの手取りを一覧確認できます。