Cash Flow Simulator
不動産投資
キャッシュフローシミュレーター
物件価格・家賃・ローン・費用を入力するだけで、年ごとの手残り推移・黒字転換年・自己資金回収年を自動計算。 ベースケースと悲観ケースの比較でリスクも把握できます。
物件・収入条件
年率で家賃が下落する想定。0%なら下落なし。
年間を通じた空室割合の想定（5〜10%が目安）。
駐車場収入など（任意）。
費用条件
年間の保有コストを入力してください（万円/年）。
インフレ等による費用増加率の想定。0%なら固定。
ローン条件
0のとき「物件価格−頭金」を自動設定。
初期費用（合計が投資回収計算に使われます）
シミュレーション設定
仲介手数料・登記費用など。
左の条件を入力すると
リアルタイムで結果を表示します
1年目サマリー
累計サマリー（20年間）
売却込み最終損益
※ 売却益・損失にかかる税金は概算に含まれていません。
累計損益推移（初期費用込み）
黒字転換年を境に損益がプラスに転じます。悲観ケース（赤点線）でもシミュレーション。
シナリオ比較
悲観ケース：家賃下落率 +1%、空室率 +5%、費用上昇率 +1%
年次推移（ベースケース）
各年の詳細データです。手残りがマイナスの年は赤字表示。
| 年 | 月額家賃 万円 | 年間家賃収入 万円 | 空室後収入 万円 | 年間費用 万円 | ローン返済 万円/年 | 年間手残り 万円 | 累計損益 万円・初期費込 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 左の条件を入力すると表示されます | |||||||
※ 計算結果は概算です。税金・売却損益課税・保険料などは含まれていません。実際の投資判断は専門家にご相談ください。
不動産投資キャッシュフローシミュレーターとは
本ツールは、不動産投資における「実際の手残り（キャッシュフロー）」の年次推移を無料でシミュレーションするツールです。 物件価格・家賃・ローン返済・諸費用を入力することで、何年後に黒字転換するか・自己資金を何年で回収できるかを可視化します。
キャッシュフローとは何か
キャッシュフローとは、家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税・ローン返済などすべての支出を差し引いた「実際の手残り額」です。 表面利回り8%でも、ローン返済・空室・費用を差し引くと手残りがゼロに近くなることも珍しくありません。
利回りやROIだけでは足りない理由
| 指標 | 特徴 | 不足点 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 計算が簡単・物件比較に便利 | ローン返済・費用・空室を無視 |
| 実質利回り | 費用を考慮 | ローン返済・時系列変化を無視 |
| ROI | 自己資金効率を測定 | 長期の推移・リスクが見えない |
| キャッシュフロー | 実際の手残りを年次で把握 | （本ツール） |
家賃下落・空室率・費用増加が与える影響
不動産投資は長期保有が前提のため、以下の変化が収益に大きく影響します。
- 家賃下落：年1%の下落でも20年後には約18%収入が減少します。
- 空室率の上昇：空室10%→15%の変化だけで年間収入が5%減少します。
- 費用増加：修繕費は築年数が経つほど増加傾向にあります。
当ツールの「悲観ケース」機能でこれらが重なった場合のシナリオを確認することをお勧めします。
初期費用まで含めて考えるべき理由
不動産購入時には、物件価格以外に取得税・仲介手数料・登記費用などで物件価格の5〜8%程度の初期費用がかかります。 これらを投資回収計算に含めないと、真の黒字転換タイミングを誤って把握してしまいます。 本ツールでは初期費用を累計損益の計算に含めています。
売却まで考えた収支の見方
不動産投資の最終的な収益は「保有期間中のCF合計＋売却時手取り」で決まります。 保有中のCFが小さくても、売却益で大きく改善するケースもあります。逆に価格下落リスクも考慮が必要です。 本ツールでは「売却を考慮する」をONにすることで、売却時の最終損益を計算できます。
よくある質問（FAQ）
不動産投資のキャッシュフローとは何ですか？
家賃収入からローン返済・管理費・修繕費・税金などすべての費用を差し引いた「実際の手残り」です。利回りとは異なり、ローン返済の有無や初期費用も加味した実態に近い収益性を示します。
利回りが高いのに手残りが少ないのはなぜですか？
利回りはローン返済を考慮しない指標です。借入比率が高いとローン返済額が大きくなり、表面利回りが高くても手残りが少なくなります。管理費・修繕費・空室損失・税金も手残りを圧迫します。
何年で自己資金を回収できるかはどう見ればよいですか？
本ツールの「自己資金回収年」は、累計キャッシュフローが「頭金＋初期費用」を上回る年を自動計算します。目安として10〜15年以内での回収を目標とするケースが多いです。
家賃下落率や空室率はどのくらい見込むべきですか？
地域・物件種別によりますが、家賃下落率は年0.5〜1%、空室率は5〜10%が目安です。築年数が経つと下落・空室ともに増加傾向のため、悲観ケースとして家賃下落2%・空室率15%程度でシミュレーションすることを推奨します。
売却を含めたキャッシュフローはどう考えればよいですか？
「売却時手取り（売却価格 − 諸費用 − 残債）＋保有期間の累計CF」で総合的に評価します。出口価格次第で大きく収益性が変わるため、複数の売却価格シナリオで試算することをお勧めします。
キャッシュフローが赤字でも投資する意味はありますか？
節税効果（減価償却）や資産価値の上昇が見込める場合は赤字でも投資意義があるケースもあります。ただし手元資金が毎年減少するため余裕資金がないと危険です。本ツールはCF面の試算のみで、税効果・資産評価は含まれません。
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各指標を組み合わせて投資判断を深掘りしましょう
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