不動産投資で見るべき3つの指標
不動産投資の収益性を判断するための主な指標は3つあります。 それぞれが異なる側面を示しており、1つだけを見ると判断を誤る可能性があります。
3つの指標の違いと確認する順番
これら3つは似ているようで、見ている「分母」が異なります。
利回り 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
ROI 年間手残り ÷ 自己資金 × 100
CF（年間） 年間家賃収入 − 費用 − ローン返済
確認する順番は「利回りで物件を絞り込む → ROIで自己資金効率を確認する → CFで年間収支の実態を把握する」が基本です。 3つすべてを確認することで、投資判断の精度が大きく上がります。
指標以外に確認すべきこと
数値指標に加えて、以下も必ず確認してください。
- 物件価格の妥当性：周辺相場より割高な価格では利回りが低くなる。価格妥当性チェッカーで確認。
- 修繕費の見込み：築年数が古いほど修繕費が増加。修繕費シミュレーターで長期コストを試算。
- 空室リスク：満室想定のみで計算しない。空室率影響シミュレーターでリスク感度を把握。
- 出口戦略：売却時の手取りも事前に試算する。売却益シミュレーターを活用。
まとめ：利回りは入口、CFが出口
不動産投資の収益は「利回り」という入口から始まり、最終的には「毎月・毎年いくら手元に残るか（CF）」という出口で判断します。 どの指標も単独では不完全です。複数の指標を組み合わせ、シミュレーターで複数のシナリオを試算することが、失敗しない投資判断の基本です。
※ 本記事の内容はあくまで参考情報です。投資判断はご自身の責任において行ってください。