2つの利回りの計算式
不動産投資で使われる利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。 どちらも「%」で表しますが、分子・分母に含まれる内容が異なります。
表面利回り（グロス利回り）
年間家賃収入（満室）÷ 物件価格 × 100
費用を一切考慮しない。計算が簡単で、物件の大まかな比較に使う。
実質利回り（ネット利回り）
(年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100
費用・空室・諸費用を考慮した実態に近い数値。投資判断に使う。
実質利回りに含める費用
実質利回りの計算では、以下を含めます。
年間経費（分子から引く）
- 管理費：家賃収入の5〜10%（管理会社手数料）
- 修繕費：物件規模・築年数による（年10〜30万円程度が目安）
- 固定資産税・都市計画税：物件評価額の1.4〜1.7%程度
- 空室損失：想定空室率（5〜10%が目安）を家賃収入に掛けて計算
- 火災保険・地震保険：年数万円程度
購入時諸費用（分母に加える）
- 仲介手数料：売買価格×3%＋6万円（税別）
- 不動産取得税：評価額の3〜4%
- 登記費用：数十万円程度
- ローン事務手数料・保証料
- 合計：物件価格の5〜10%が目安
表面利回りと実質利回りの差はどれくらいか
一般的に、実質利回りは表面利回りより1〜2ポイント程度低くなります。 たとえば表面利回り6%の物件でも、費用を考慮すると実質利回りは4〜5%程度になることがあります。
差が小さい（1%以内）場合は費用が少ない優良物件の可能性がありますが、 差が大きい（2〜3%以上）場合は修繕費や管理コストが高い物件の可能性があります。
実際の物件で試算してみましょう。シミュレーターで表面・実質両方を即計算できます。
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表面利回りと実質利回りはどちらを見ればよいですか？
投資判断では実質利回りを重視してください。表面利回りは費用を考慮しないため実態より高く見えます。まず表面利回りで物件を絞り込み、候補が絞れたら実質利回りで詳細判断するという使い分けが有効です。
実質利回りの計算に含める費用は何ですか？
年間経費として管理費（家賃収入の5〜10%）・修繕費・固定資産税・保険料などが含まれます。購入時諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料など）は分母に加算します。物件価格の5〜10%程度が目安です。